Der Beweis, dass »soziale Wohnungs­politik und bezahl­bare Mieten«
für die Wohnungs­bau­gesellschaft STADT UND LAND nur leere Sprüche sind!

ℹ️ Nach § 558 Abs. (3) BGB darf die Miete um 20 % innerhalb 3 Jahren erhöht werden. In BERLIN sind Miet­erhöhungen auf 15 % innerhalb 3 Jahren beschränkt.
Die STADT UND LAND hat sich dem »Bündnis für soziale Wohnungs­politik und bezahl­bare Mieten« angeschlossen, wonach Miet­erhöhungen auf 15 % innerhalb 4 Jahren begrenzt sind.
Die Senats­verwaltung für Stadt­entwicklung und Umwelt schreibt dazu auf ihrer Webseite: »… die städtischen Wohnungs­bau­gesellschaften schaffen erheblichen Mehrwert für die Stadt, indem sie durch ihre Miet­preis­gestaltung konsequent preis­dämpfend wirken«

»Konsequent preis­dämpfend« kann man es sicherlich nicht nennen, wenn die STADT UND LAND konsequent und regelmäßig die Mieten im Rahmen des Machbaren erhöht. Ohne jede Gegen­leistung!

Ihre Miet­erhöhungen begründet die STADT UND LAND damit, dass die derzeitige Miete nach dem Berliner Mietspiegel unter der ortsüblichen Miete vergleichbarer Wohnungen liegt.

Nach solchen Miet­erhöhungen steigen naturgemäß auch die ortsüblichen Vergleichs­mieten im Berliner Mietspiegel, sodass die STADT UND LAND auch ihre nächste Miet­erhöhung mit den gestiegenen ortsüblichen Vergleichs­mieten begründen kann …
Dadurch entsteht ein Teufelskreis an weiteren Miet­erhöhungen, die durch voran­gegangene Miet­erhöhungen verursacht wurden! Und das soll »Mietenpolitik mit Augenmaß«, »soziale Wohnungs­politik« sein?

Der Spandauer Mieterverein schreibt in einer Pressemitteilung am 19.06.2014:

Unsinnige Miet­erhöhungen für marode Wohnungen in vergammelten Baukörpern, nur weil sie nach § 558 möglich sind, gehören dringend abgeschafft, denn sie führen zu Ungerechtigkeit und Maßlosigkeit von bestimmten Vermietern und Verwaltungen.

(Ich zitiere gerne »Profis ihres Fachs«, um zu belegen, dass ich mit meinem »gesunden Menschen­verstand« sowie meiner Rechts­auffassung goldrichtig liege und keineswegs überzogene Ansprüche habe. 😎)

Mir ist klar, dass es keine rechtliche Grundlage gibt, den Miet­erhöhungs­verlangen der STADT UND LAND zu widersprechen, wenn die Miet­erhöhungen auf dem Berliner Mietspiegel basieren, der nach § 558 BGB als »gerichtsfest« gilt, weil er die orts­übliche Vergleichsmiete angibt, in dessen Rahmen sich die Miet­erhöhung bewegt.

Ich widerspreche aber der Miet­erhöhung, um damit hier vorzuführen, wie gierig und rücksichtslos die städtische Wohnungs­bau­gesellschaft STADT UND LAND dabei vorgeht.

• Seit 6 Jahren kritisiere ich vergeblich bei der STADT UND LAND, dass die Sträucher am Haus verwildert, ungepflegt und unansehnlich sind.
  Briefe: Rasen-Raser
• Inzwischen ist die Neuköllnische Allee, in der ich dahin­vegetiere, auch noch zum Autobahn­zubringer verkommen.
• Dass mir nun die STADT UND LAND ein Miet­erhöhungs­verlangen schickt, das sie anschließend noch mehrmals anmahnt (zuletzt telefonisch), brachte heute mein Fass zum Überlaufen! 😡

Hier das Mieterhöhungsverlangen der STADT UND LAND, die aus ihren Mietern herauspresst, was Gesetze und Rechtsprechung hergeben:

17.03.2014 von STADT UND LAND

Mieterhöhungsverlangen für die vorbezeichnete Wohnung gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zum 01.06.2014

Sehr geehrter Herr Herrmann,

nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 558 sind wir berechtigt, die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn seit der letzten Miet­erhöhung (Erhöhungen wegen Wertverbesserungen oder Mehrbelastungen an Betriebskosten bleiben außer Betracht) mindestens 15 Monate vergangen sind und die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Diese Voraussetzungen liegen hinsichtlich Ihrer Wohnung vor.

Die Miete für Ihre Wohnung (ohne Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten) beträgt 222,46 EUR pro Monat, d.h. bei der Größe Ihrer Wohnung von 39,00 m² zahlen Sie 5,70 EUR/m².

Gemäß § 558 BGB bitten wir Sie, einer Erhöhung der Miete um 22,46 EUR auf 244,92 EUR pro Monat, wirksam ab 01.06.2014, zuzustimmen.

Ihre Wohnung haben wir wie folgt eingestuft:

Mietspiegel: Berlin
Stand: 23.05.2013
Baualtersklasse: 1919 - 1949
Größenklasse: bis unter 40 m²
Lageklasse: einfache Wohnlage
Ausstattungsklasse: mit Sammelheizung, Bad, WC in der Wohnung
Mietspiegelfach: A2

Die Neuberechnung Ihrer Miete sieht wie folgt aus:

Ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel (alle Beträge in EUR/m²):

Berechnung zeigen

	Unterwert	Mittelwert	Oberwert
Basiswert lt. Mietspiegel­fach	6,01	6,35	6,72
Berechnung der Erhöhung: Nach § 558 Abs. (3) BGB darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um 20 % erhöht werden. Das Land Berlin hat von der Verordnungsermächtigung Gebrauch gemacht, so dass Miet­erhöhungen auf 15 % innerhalb von 3 Jahren beschränkt sind. Unser Unternehmen hat sich dem “Bündnis für soziale Wohnungs­politik und bezahl­bare Mieten” angeschlossen und wird mit diesem Miet­erhöhungsverlangen die Miete zurückgerechnet auf die vergangenen 4 Jahre um 15 % erhöhen. Sollte diese Miet­erhöhung aufgrund Ihrer persönlichen Situation für Sie zu einer sozialen Härte führen, wenden Sie sich bitte unverzüglich an Ihren zuständigen Kundenbetreuer. Wir werden gemeinsam eine Lösung finden.
Am 01.06.2010 betrug die für diese Berechnung maßgebliche Miete			213,48 €
Erhöhung um 15 %			32,02 €
Die seit dem 01.06.2010 bereits vereinbarten Erhöhungen sind davon abzuziehen			-8,98 €
demnach noch zulässige Erhöhung der Kaltmiete			23,04 €
Gemessen an der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt die zulässige Erhöhung jedoch nur			22,46 €
Berechnung der Grundmiete Wohnung
Die bisherige Grundmiete Wohnung beträgt		5,70 €/m²	222,46 €
Ab 01.06.2014 erhöht sich die Grundmiete Wohnung um			22,46 €
Neue Grundmiete Wohnung		6,28 €/m²	244,92 €
Die monatliche Miete setzt sich danach wie folgt zusammen:
	bisher	neu	Änderung
Grundmiete Wohnung	222,46 €	244,92 €	22,46 €
VZ Betriebs­kosten	82,83 €	82,83 €
VZ Heizkosten	58,79 €	58,79 €
Gesamt per 01.06.2014	364,08 €	386,54 €	22,46 €
Die ab dem 01.06.2014 fällige Miete beträgt somit monatlich 386,54 €. Kürzungsbeträge sind nicht zu berücksichtigen.

Wir bitten Sie, die Zustimmung zur begehrten Miet­erhöhung bis spätestens zum 31.05.2014 zu erklären. Soweit zwei oder mehr Personen Mieter sind, ist die Zustimmung aller Mieter erforderlich. Die kommentarlose Zahlung der erhöhten Miete genügt grundsätzlich nicht.

Sollte uns Ihre Zustimmung bis zum Ablauf der Überlegungsfrist nicht vorliegen, würden Sie uns als Vermieter zwingen, zur Durchsetzung des Erhöhungs­verlangens Klage vor dem zuständigen Amtsgericht zu erheben. Wir hoffen jedoch, dass es dazu nicht kommen wird.

[…]

Mit freundlichen Grüßen

Original

Ich habe der unersättlichen STADT UND LAND geschrieben, was ich davon halte:

30.06.2014 eMail an STADT UND LAND

Mietobjekt Neuköllnische Allee 75, 12057 Berlin
Vertrags-Nr. …

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit beigefügtem Word-Dokument, von dem ich Ihnen in Kürze auch eine handschriftlich unterzeichnete Ausfertigung zukommen lasse, widerspreche ich Ihrem Miet­erhöhungsverlangen.

Dessen ungeachtet frage ich mich (und natürlich auch SIE), mit welchem Recht Sie eine Miet­erhöhung verlangen?

Es mag sein, dass es Ihnen nach den Buchstaben des Gesetzes zusteht, “einfach so”, ohne jede Gegen­leistung und ohne dass mein Einkommen im selben Maß und in denselben Intervallen ansteigt, Miet­erhöhungen zu verlangen.

Trotzdem erwähne ich hier mal, dass das von mir bewohnte Haus im September 1991 nach der Sanierung neu bezogen wurde und Sie sich in den Folgejahren diese Investitionen von uns Mietern zurückholten.
Seit dem wurde in unser Wohnhaus nie wieder auch nur ein Cent gesteckt, von notwendigen Reparaturen vielleicht abgesehen.

Unser Treppenhaus hat einschließlich sämtlicher Türen seit der Sanierung vor 22 Jahren keine frische Farbe mehr gesehen, entsprechend heruntergewohnt sieht es aus.
Durch die Schäden am Putz liegen seit Jahren die darunter liegenden Strohmatten frei, was neben dem bei den Briefkästen angebrachten Papierkorb das Brandrisiko erhöht.
Auf meiner Webseite werden Sie in Kürze Fotos finden, die den aktuellen Zustand der Außenanlagen sowie des Treppenhauses dokumentieren.

Ich denke, wir Mieter haben mit unseren Mietzahlungen inzwischen unsere Wohnungen schon mehrmals bezahlt. Trotzdem gehören sie nicht uns, sondern wir bezahlen sie wieder und wieder …

Als Vermieter haben Sie praktisch keinerlei Kosten, sondern nehmen sich nur das Recht, Geld von uns zu kassieren.

Wir Mieter bezahlen IHR Wohngebäude, sämtliche Ein-, An- und Umbauten.

Wir haben die Sanierung bezahlt, wohnen aber in runtergewohnten Häusern, weil hier seit 22 Jahren nichts mehr gemacht wurde, um sie in einem vernünftigen Zustand zu erhalten.

Die Außenanlagen (mit den dort einst aufgestellten und schon lange abgerissenen Sitzbänken) bezahlen wir ebenso wie die Pflege der Außenanlagen, die sich im Rasenmähen und Heckenschneiden begrenzt, die Hausreinigung, die darin besteht, einmal wöchentlich das Treppenhaus feucht durchzuwischen, sich aber um Fensterputzen, Spinnweben oder gar die Keller überhaupt nicht kümmert.
Wir zahlen IHRE Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Winterdienst. Sogar für das Niederschlagswasser zahlen wir, ob das nun in unseren Grünanlagen versickert oder in die städtische Kanalisation fließt. Wir zahlen das Sprengwassser, das unsere Grünanlagen noch nie zu sehen bekamen, zahlen für Spielplätze, auf denen Kinder nicht gefahrlos spielen können, weil dort mehr Müll und Glasscherben liegen als in einem Müllhaus. Wir zahlen den Strom für die Haus- und Außenbeleuchtung, auch wenn die monatelang ausgefallen war. Wir zahlen für Brandmeldeanlagen, obwohl in unserem Haus noch nie welche vorhanden waren (von den vier Rauchmeldern in meiner Wohnung abgesehen, die ich schon vor Jahrzehnten angeschafft hatte und regelmäßig auf eigene Kosten warte und erneuere).

Da ich auch die Kosten des von mir verbrauchten Stroms, Kalt- und Warmwassers sowie der Heizung bezahle, bleibt am Ende kaum etwas übrig, das Sie “aus eigener Tasche” bezahlen.
Darum fällt es mir schwer, nachzuvollziehen, was Sie mit dem ganzen Geld machen, das Sie von uns Mietern kassieren.

Ich möchte Sie auch an das Folgende erinnern, das Sie auf meiner Homepage jederzeit nachlesen können, falls mein damaliges Schreiben an Sie inzwischen “abhanden gekommen” sein sollte: ../briefe/rasen-raser.php

Am 20.09.2011 schrieb ich Ihnen, dass ich Ihnen am 12.09.2010 geschrieben hatte, Ihnen am 27.04.2008 geschrieben zu haben, dass die Sträucher hinter dem Haus (also im Bereich der Hauseingänge) verwildert, ungepflegt und unansehnlich sind und Sie mir mit Schreiben vom 24.06.2008 mitgeteilt hatten, dass mein Hinweis aufgegriffen wurde.
Zitat:
Die zuständige Mitarbeiterin für Außenanlagen wird diesen Vorschlag in die Instandhaltungsarbeiten der Grünflächenfirma mit berücksichtigen.
Die Rückschnitte der Hecken kann nicht sofort realisiert werden, da auch wir uns an die Richtlinien für den Vogelschutz (Nistzeiten) halten müssen.
Da der starke Rückschnitt über das normale Maß der Pflegeverträge hinausgeht, kann nicht die gesamte Anlage zeitgleich überarbeitet werden. Dies muss in mehreren Teilabschnitten erfolgen.

Diese, IHRE Antwort ist jetzt genau 6 (SECHS) Jahre her. Ohne, dass sich etwas an der Situation verändert oder gar verbessert hätte.

Mit meinem Schreiben vom 20.09.2011 sandte ich Ihnen auch Fotos (die Sie ebenfalls auf der oben verlinkten Seite betrachten und in Erinnerung rufen können), die den aktuellen Zustand der Außen- bzw. Grünanlagen zeigten.

Seit nunmehr 1.012 Tagen harre ich vergeblich der Dinge, die da Ihrerseits eigentlich kommen sollten.
Zwar wurden in den vergangenen Jahren tatsächlich sämtliche Hecken und Sträucher im gesamten Kiez zurückgeschnitten, sogar bis auf Kniehöhe, allerdings machte das seltsamerweise immer genau vor meiner Haustür Halt!
Es gibt im gesamten Umkreis keinen einzigen Strauch, keine Hecke, die in den vergangenen Jahren nicht “niedergemacht” wurde. Allein der Wildwuchs vor meiner Haustür wuchert weiter unberührt vor sich hin!
Angesichts der Tatsache, dass ich das seit 6 Jahren reklamiere und Sie auch zugesagt hatten, sich dieser Sache anzunehmen, könnte man es für einen schlechten Scherz halten, dass nur vor meiner Haustür nichts dergleichen getan wurde.

Ich halte es deshalb für ziemlich “unpassend”, eine Miet­erhöhung zu verlangen und widerspreche darum - sowie aus den in beiliegendem Schreiben angegebenen Gründen - Ihrem Miet­erhöhungsverlangen.

Mit freundlichem Gruß

Original

Einen Tag später hat mir die STADT UND LAND geantwortet:

01.07.2014 von STADT UND LAND

Ihr Einspruch gegen unser Miet­erhöhungsverlangen vom 17.03.2014
Vertrags-Nr. …

Sehr geehrter Herr Herrmann,

wir bestätigen den Erhalt Ihres Einspruches gegen unser Miet­erhöhungsverlangen vom 30.06.2014 (per E-Mail).

Ihre vorgetragenen Einwände werden wir prüfen und Sie kurzfristig über das Ergebnis informieren.

Mit freundlichen Grüßen

Original

Und, was ist das Ergebnis ihrer Prüfungen?
Die STADT UND LAND beharrt kaltschnäuzig auf ihrer Miet­erhöhung.

07.07.2014 von STADT UND LAND

Sehr geehrter Herr Herrmann,

Ihre E-Mail vom 30.06.2014 beantworten wir wie folgt:

Der Vermieter ist zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berechtigt, wenn seit der letzten Erhöhung mindestens 15 Monate vergangen sind und die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Voraussetzungen liegen hinsichtlich Ihrer Wohnung vor.

Sie wenden sich gegen unser Miet­erhöhungsverlangen vom 17.03.2014. Diese Meinung teilen wir nicht.
Sie bemängeln die Pflege der Grünflächen. Die Hecken werden zweimal jährlich beschnitten, dies geschieht jeweils 1-mal jährlich nach der Brutperiode der Vögel Juni / Juli und im Oktober.
Im Berliner Mietspiegel findet der Erhaltungszustand der Grünflächen bereits Berücksichtigung. Gleiches gilt für die von Ihnen angeführte Verkehrs­lärm­belastung.

Sollten Sie dem Miet­erhöhungsverlangen nicht zustimmen, so werden wir unsere Ansprüche gerichtlich geltend machen müssen.

Sie beanspruchen ein Miet­minderungsrecht wegen Verkehrslärm. Zu Recht verweisen Sie darauf, dass inner­städtischer Verkehrslärm grundsätzlich hinzunehmen ist. Sie beanspruchen jedoch eine Ausnahme unter Verweis auf das Urteil des Amtsgerichts Köpenick. Eine solche Ausnahme ist hier jedoch nicht einschlägig. Gegenstand des Urteils des Amtsgerichts Köpenick war ein Mangel an Schallschutzfenstern. Schallschutzfenster sind Ihnen mietvertraglich nicht geschuldet.

Durch den Weiterbau der Autobahn werden die Wohngebiete vielmehr mittelfristig von Verkehrs­beeinträchtigungen entlastet.
Auch ist die Sperrung der Grenzallee nur ein vorübergehender Zustand.

Wir fordern Sie deshalb auf, die Miete ungemindert zu zahlen, anderenfalls werden wir auch diese Ansprüche gerichtlich verfolgen müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Original

Die STADT UND LAND hat nun Klage beim Amtsgericht Neukölln eingereicht. Das steht auf der nächsten Seite. ▶