Wer wissen will, wie eine Miet­erhöhungs-Klage aussieht, kann das hier sehen.

Nachdem ich dem Miet­erhöhungsverlangen meiner Wohnungs­bau­gesellschaft STADT UND LAND widersprochen hatte, hat diese erwartungsgemäß Klage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht:

18.08.2014 von Rechtsanwälte Dr. Putzier & Koll. an AG Berlin-Neukölln

Klage

der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH, vertreten durch ihre Geschäfts­führerin Anne Kielholz und ihren Geschäfts­führer Ingo Malter, Werbellinstraße 12, 12053 Berlin,

Klägerin,

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Dr. Eckart Putzier, Dr. Anja Schulze Ueding, Tim Coprian, Martin Henke und Dr. Harald Noack, Reinhardtstraße 7, 10117 Berlin,

gegen

Herrn Hans-Jürgen Herrmann, Neuköllnische Allee 75, 12057 Berlin,

Beklagten,

wegen Zustimmung zur Miet­erhöhung,
vorläufiger Streitwert: € 269,52.

Namens und in Vollmacht der Klägerin erheben wir Klage. Wir werden beantragen,

• den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Grundmiete für die von ihm gemietete Wohnung in 12057 Berlin, Neuköllnische Allee 75, von € 222,46 pro Monat um € 22,46 pro Monat auf € 244,92 pro Monat zzgl. Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heizung wie bisher ab dem01.06.2014zuzustimmen;
• dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen;
• ein Versäumnis­urteil zu erlassen, wenn das schriftliche Vorverfahren gemäß § 276 ZPO angeordnet wird und die Voraussetzungen des § 331  Abs. 3 ZPO gegeben sind;
• ein Anerkenntnisurteil zu erlassen, wenn die Voraussetzungen des § 307 ZPO gegeben sind;
• der Klägerin gemäß § 317 Abs. 2 ZPO eine Kurzausfertigung des Urteils mit Vollstreckungsklausel zu erteilen;
• den Zeitpunkt der Zustellung des Urteils gemäß § 169 ZPO zu bescheinigen.

Begründung:

• Mit Vertrag vom 29.03.2007 vermietete die Klägerin die im Klageantrag zu 1. benannte Wohnung an den Beklagten. Das Mietverhältnis ist ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis. Es begann am 01.04.2007.
  
  Beweis: Mietvertrag vom 29.03.2007, Anlage K 1.
  
  Die Wohnfläche beträgt 39,00 m².
  
  Beweis: Sachverständigengutachten.
  
  Das Haus, in dem sich die Wohnung des Beklagten befindet, wurde zwischen 1919 und 1949 erbaut. Die Wohnung ist nicht preisgebunden. Eine Staffelmiete ist zwischen den Parteien nicht vereinbart.
  
  Beweis: 1. Mietvertrag vom 29.03.2007, Anlage K 1.
          2. Sachverständigengutachten.
  
  Die letzte Miet­erhöhung erfolgte zum 01.01.2013. Seit diesem Datum beträgt die monatliche Grundmiete € 222,46. Mithin wird die Grundmiete zu dem Zeitpunkt, an dem die mit dieser Klage geltend gemachte Erhöhung eintreten soll, dem 01.06.2014, seit mehr als 15 Monaten unverändert sein.
  
  Beweis: Miet­erhöhungsverlangen vom 22.10.2012 nebst Zustimmungserklärung, Anlage K 2.
• Mit Schreiben vom 17.03.2014 verlangte die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Grundmiete um € 22,46 monatlich auf € 244,92 monatlich mit Wirkung ab dem dritten Monat ab Zugang des Erhöhungsverlangens, mithin ab dem 01.06.2014. Die Klägerin hat in ihrem Miet­erhöhungsverlangen den zu diesem Zeitpunkt geltenden Berliner Mietspiegel 2013 zugrunde gelegt.
  
  Beweis: 1. Miet­erhöhungsverlangen vom 17.03.2014, Anlage K 3;
          2. Berliner Mietspiegel 2013.
• Die Kappungsgrenze von 15 % wurde eingehalten. Vor drei Jahren, zurückgerechnet vom Wirkungszeitpunkt der neuen Miete, betrug die monatliche Grundmiete € 213,48. Die nunmehr verlangte Miete von € 244,92 entspricht einer Erhöhung dieser Miete um 14,73 %.
• Die von der Klägerin nunmehr verlangte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.
• Die Wohnung des Beklagten ist dem Berliner Mietspiegel wie folgt zuzuordnen:
  
     Gebäudealter: 1919 bis 1949
     Wohnlage: einfache Wohnlage
     Größe: bis unter 40 m²
     Ausstattungsmerkmale: SH, Bad, IWC
     Mietspiegelfach: A2
     Spanne des Mietspiegels: € 6,01/m² bis € 6,72/m²
     Mittelwert laut Mietspiegel: € 6,35/m²
  
     Beweis: Berliner Mietspiegel 2013.
• Sondermerkmale gibt es nicht.
• Die von der Klägerin numehr verlangte Grundmiete von € 244,92 ergibt auf den Quadratmeter bezogen einen Betrag von € 6,28. Die verlangte Miete liegt innerhalb der Spanne des Mietspiegels. Sie liegt unterhalb des Spannenmittelwerts von € 6,35/m².
• Der Beklagte hat dem Miet­erhöhungsverlangen nicht zugestimmt, sodass nunmehr Klage geboten ist.
• Der Streitwert errechnet sich wie folgt:
  
     Klageantrag zu 1. – 12 x € 22,46 (§ 41 GKG) = € 269,52.

Beglaubigte und einfache Abschrift anbei.

Tim Coprian
Rechtsanwalt

Original

02.09.2014 von AG Berlin-Neukölln

Sehr geehrter Herr Herrmann,

in dem Rechtsstreit

STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH ./. Herrmann

wird zunächst ein schriftliches Vorverfahren nach § 276 ZPO durchgeführt.

Eine beglaubigte Abschrift der Klageschrift (Anspruchs­begründung) sowie fristgebundener richterlicher Auflagen werden Ihnen anliegend zugestellt.

Bitte beachten Sie die beiliegenden wichtigen Hinweise.

Mit freundlichen Grüßen

Auf Anordnung

Justizobersekretärin

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Hinweise des Gerichts

Wichtige Hinweise

Versäumung von Fristen

Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen, sind gleichzeitig und vor der Verhandlung zur Hauptsache vorzubringen. Ist eine Frist zur Klage­erwiderung gesetzt, müssen die Rügen spätestens am letzten Tag der Frist bei Gericht eingehen.

Verspätete Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen und auf die verzichtet werden kann, sind nur zuzulassen, wenn die Verspätung genügend entschuldigt wird.

Folgen bei Nichterscheinen im Termin

Sollten Sie sich in einem etwaigen späteren Termin nicht vertreten lassen und nicht selbst erscheinen, kann trotz etwaiger schriftlicher Eingaben auf Antrag des Klägers gegen Sie ein Versäumnis­urteil oder eine Entscheidung nach Lage der Akten getroffen werden (§§ 330 bis 331 a ZPO).
In diesem Fall haben Sie auch die Gerichtskosten und die notwendigen Kosten des Klägers zu tragen (§ 91 ZPO).
Aus dem Versäumnis­urteil oder dem Urteil nach Lage der Akten kann der Kläger gegen Sie die Zwangs­voll­streckung ohne vorherige Sicher­heits­leistung (§ 708 Nr. 2 ZPO) betreiben.

Abgabe von Erklärungen zu Protokoll der Rechts­antrags­stelle

Ihre Anträge und Stellungnahmen können Sie schriftlich oder zu Protokoll der Rechts­antrags­stelle bei den Gerichten erklären.

Bei Einhaltung von Fristen ist bei einer Erklärung zu Protokoll der Rechts­antrags­stelle eines anderen Gerichtes als des Prozess­gerichtes erst der Zeitpunkt des Erklärungs­eingangs beim Prozess­gericht maßgeblich.

Anerkennung des Klageanspruchs

Wenn Sie schriftlich mitteilen, dass sie den Klageanspruch ganz oder teilweise anerkennen, kann auf Antrag des Klägers ohne mündliche Verhandlung ein Anerkenntnisurteil gegen Sie ergehen.

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02.09.2014 von AG Berlin-Neukölln

In dem Rechtsstreit

STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH ./. Herrmann

Die beklagte Partei wird – falls eine Verteidigung gegen die Klage beabsichtigt ist – aufgefordert, innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen nach Zustellung der Klageschrift (Anspruchs­begründung) schriftlich anzuzeigen, dass sie sich gegen die Klage verteidigen will.

Die beklagte Partei kann den Prozess selbst führen oder sich durch einen Bevollmächtigten im Sinne des § 79 ZPO vertreten lassen, wenn sie sich nicht durch einen Anwalt vertreten lassen will. Ein solcher Bevollmächtigter muss eine schriftliche Vollmacht für das Verfahren (Prozess­vollmacht) oder für die jeweils wahrgenommene Prozess­handlung (z.B. Termins­vollmacht) zu den Gerichtsakten einreichen.

Der beklagten Partei wird für den Fall einer rechtzeitig angezeigten Verteidigungs­absicht weiterhin aufgegeben, innerhalb von weiteren 2 Wochen unter Beweis­ntritt schriftsätzlich auf die Klage zu erwidern.

Hinweise des Gerichts

Wichtige Hinweise für d. Beklagte/n:

Wenn Sie nicht innerhalb der Ihnen gesetzten Frist von zwei Wochen anzeigen, dass Sie sich gegen die Klage verteidigen wollen, kann das Gericht auf Antrag des Klägers ohne mündliche Verhandlung Versäumnis­urteil gegen Sie erlassen; in diesem Fall haben Sie auch die Gerichts­kosten und die notwendigen Kosten der Gegenseite zu tragen (§ 91 ZPO). Aus dem Versäumnis­urteil kann der Kläger gegen Sie die Zwangs­voll­streckung ohne vorherige Sicher­heits­leistung (§ 708 Nr. 2 ZPO) betreiben. Wenn Sie schriftlich anzeigen, die Klage­forderung anzuerkennen, hat das Gericht ohne mündliche Verhandlung Anerkenntnis­urteil gegen Sie zu erlassen; in diesem Fall würden nicht drei Gerichts­gebühren, sondern nur eine Gerichts­gebühr anfallen.
Dies gilt auch für den Fall, dass gegen einen Mahnbescheid bereits Widerspruch erhoben wurde. Auch aus dem Anerkenntnis­urteil kann ohne vorherige Sicher­heits­leistung (§ 708 Nr. 2 ZPO) die Zwangs­voll­streckung betrieben werden.

Das Gericht hat Sie aufgefordert, schriftlich auf die Klage zu erwidern. Sie können diese Klage­erwiderung auch zu Protokoll der Rechts­antrags­stelle dieses Gerichts oder eines anderen Amtsgerichts erklären. Diese Klage­erwiderung muss spätestens am letzten Tag der dafür gesetzten Frist beim Gericht eingehen. Sie muss alles enthalten, was Sie zu Ihrer Verteidigung vorbringen können. Wenn Sie die Frist zur Klage­erwiderung versäumen und keinen wichtigen Grund zur Entschuldigung vorbringen können, ist Ihnen im Allgemeinen jede weitere Verteidigung gegen die Klage abgeschnitten. Sie laufen damit Gefahr, wegen dieser Fristversäumung den Prozess zu verlieren.

Dem für das Gericht bestimmten Original Ihres Schriftsatzes müssen mindestens zwei Abschriften oder Kopien für die Klägerseite beigefügt werden. Wenn Sie Ihrem Schriftsatz Anlagen beifügen, müssen auch davon mindestens je eine Kopie für die Klägerseite an das Gericht gesandt werden (Ausnahmen siehe § 131 Abs. 1 ZPO). Wenn Sie dies nicht beachten, können auf Ihre Kosten Kopien für die Klägerseite gefertigt werden (§ 28 Abs. 1 S. 2 GKG).

Wichtiger Hinweis für beide Parteien:

Die Parteien sollen den Schriftsätzen, die für die Zustellung erforderliche Anzahl von Abschriften und deren Anlagen beifügen, es sei denn, die Anlagen liegen dem Gegner in Urschrift oder Abschrift vor.

Richterin am Amtsgericht

Originale

Mit nachfolgendem Schreiben habe ich der STADT UND LAND ihre heißbegehrte Zustimmung zur Miet­erhöhung gegeben.

16.09.2014 an STADT UND LAND

Sehr geehrte Damen und Herren,

betreffs Ihres Miet­erhöhungsverlangens vom 17.03.2014 gebe ich Ihnen hiermit meine

Zustimmungserklärung
zur Miet­erhöhung für das Objekt …,
ab 01.06.2014 (rückwirkend) von bisher 222,46 Euro um 22,46 Euro auf 244,92 Euro mtl.

unter der Bedingung, dass Ihr Miet­erhöhungs­verlangen sowie der diesem zugrunde­liegende Berliner Mietspiegel 2013 rechtens ist.

Den “offenen” Betrag für die Monate Juni bis September 2014
in Höhe von 4 × 22,46 Euro = 89,84 Euro habe ich gestern auf folgendes Konto überwiesen: …

Mit freundlichem Gruß

Original

ℹ️ Ich habe meine Zustimmung davon abhängig gemacht, dass der Berliner Mietspiegel 2013 rechtens ist, weil das derzeit zweifelhaft ist und ich mir im Falle, dass er nicht rechtens ist, die zuviel gezahlte Miete vom Vermieter zurückholen könnte.
Ansonsten erkennt man durch die Zahlung eine Forderung an und kann das nicht anfechten, falls sich im Nachhinein herausstellt, dass sie nicht rechtens war!

Die Gegenseite hat dem Gericht gegenüber den Rechtstreit für erledigt erklärt und fordert mich auf, mich dem anzuschließen und die Kosten des Verfahrens zu übernehmen.

ℹ️ Täte ich das nicht, dann würde die Gegenseite eine gerichtliche Entscheidung beantragen, was die Sache für mich unnötig verteuern würde (die Gerichtskosten wären dann dreimal höher!). Denn das Miet­erhöhungs­verlangen war ja rechtens (ich hatte ihm nur widersprochen, um hier vorzuführen, wie rigoros dieser Vermieter seine Forderung durchsetzt).
Da ich der Miet­erhöhung letztlich zugestimmt habe (um eine teure Gerichts­entscheidung zu vermeiden), muss ich die Kosten tragen, die durch die (eigentlich unnötige) Klage entstanden sind.

19.09.2014 von Rechtsanwälte Dr. Putzier & Koll. an AG Berlin-Neukölln

In Sachen
STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH
gegen
Herrmann
- 8 C 229/14 -

erklären wir

Hauptsacheerledigung verbunden mit der Aufforderung an den Beklagten, sich dieser Erledigungserklärung unter Anerkennung der Kostenlast anzuschließen.

Begründung:

Der Beklagte hat mit Schreiben vom 16.09.2014, also nach Klageerhebung, den Klageanspruch erfüllt. Bis zu diesem Zeitpunkt war die Klage zulässig und begründet.

Beglaubigte und einfache Abschrift anbei

Tim Coprian
Rechtsanwalt

Original

23.09.2014 von AG Berlin-Neukölln

Sehr geehrter Herr Herrmann,

in der Sache

STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH ./. Herrmann

erhalten Sie beiliegende Abschrift zur Stellungnahme binnen zwei Wochen mit der Bitte um Mitteilung, ob Sie sich der Erledigungs­erklärung anschließen, ferner um Mitteilung ob Sie die Kosten­tragungs­pflicht anerkennen.
Hinweis: Die Gerichts­gebühren ermäßigen sich auf eine statt drei volle Gebühren, wenn von einer Seite die Kosten­tragungs­pflicht anerkannt wird oder beide Seiten sich außergerichtlich auf die Kosten­verteilung oder Kosten­übernahme geeinigt haben (Nr. 1211 Ziff. 4 Kostenverzeichnis).

Widersprechen Sie der Erledigungserklärung nicht binnen zwei Wochen ab Zustellung des beigefügten Schriftsatzes, so gilt der Rechtsstreit als erledigt und das Gericht entscheidet über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss (§ 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Mit freundlichen Grüßen

Richterin am Amtsgericht


Beglaubigt
Justizobersekretärin

Original

Mein Schreiben an das Amtsgericht Neukölln:

29.09.2014 an AG Berlin-Neukölln

In dem Rechtstreit

STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH ./. Herrmann
- 8 C 229/14 -

teile ich mit, dass ich mich der Erledigungs­erklärung der Klägerin anschließe und meine Kosten­tragungs­pflicht anerkenne.

Mit freundlichem Gruß

Original

Am 7. Oktober haben die gegnerischen Anwälte die Kostenfestsetzung beim Amtsgericht Neukölln beantragt:

07.10.2014 von Rechtsanwälte Dr. Putzier & Koll. an AG Berlin-Neukölln

KOSTENFESTSETZUNGSANTRAG

In dem Verfahren
STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH
gegen
Herrmann
- 8 C 229/14 -

wird beantragt,

die Kosten gegen den Verfahrensgegner gemäß §§ 103 ff., 105 ZPO festzusetzen.

Rechtsanwaltsvergütungsberechnung

Gegenstandwert: 269,52 €
Verfahrensgebühr § 13 RVG, Nr. 3100 VV RVG 1,3	58,50 €
Pauschale für Post- und Tel.entgelte Nr. 7002 VV RVG	11,70 €
Zwischensumme netto	70,20 €
19 % Mehrwertsteuer Nr. 7008 VV RVG	13,34 €
Zwischensumme	83,54 €
Gerichtskosten	105,00 €
Gesamtbetrag	188,54 €

Es wird ferner beantragt,

alle weiter gezahlten Gerichtskosten hinzuzusetzen und den festzusetzenden Betrag verzinslich ab Antragstellung mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz festzusetzen (§ 104 I 2 ZPO) und eine vollstreckbare Ausfertigung des Beschlusses mit dem Vermerk des Zustellungsdatums zu erteilen.

Die Antragstellerin ist nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Zwei einfache Abschriften anbei.

Tim Coprian
Rechtsanwalt

Original

20.10.2014 von AG Berlin-Neukölln

Beschluss

In Sachen

der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH,
vertreten d.d. Geschäftsführerin Anne Kielholz und d. Geschäftsführer Ingo Malter,
Werbellinstraße 12, 12053 Berlin,

Klägerin,

- Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Putzier,
Reinhardtstraße 7, 10117 Berlin, -

gegen

den Herrn Hans-Jürgen Herrmann,
Neuköllnische Allee 75, 12057 Berlin,

Beklagten,

werden die nach dem Beschluss des Amtsgerichts Neukölln vom 30.09.2014 von dem Beklagten an die Klägerin zu erstattenden, in dem Antrag vom 07.10.2014 berechneten Kosten auf

118,54 EUR

– in Worten: einhundertachtzehn 54/100 Euro – nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem § 247 BGB seit dem 08.10.2014 festgesetzt.

Der zu Grunde liegende Titel ist vollstreckbar.
Antragsgemäß wurden die von der Klägerin verauslagten Gerichtskosten in Höhe von 35,00 EUR hinzugesetzt. In Höhe von weiteren 70,00 EUR waren die Gerichtskosten nicht festzustellen, da insofern eine Rückzahlung durch die Kosteneinziehungsstelle der Justiz erfolgt.

[Anmerkung: Die Rechtsmittelbelehrung habe ich weggelassen.]

Leu
Rechtspfleger


Ausgefertigt
Berlin, 23.10.2014

Wendt
Justizobersekretärin

Original

ℹ️ Hier die Geldgier der STADT UND LAND vorzuführen, hat mich lumpige 118,54 € gekostet. DAS WAR ES MIR WERT! Außerdem …
Bisher hat jeder, der mir einen Schaden zufügte, den 10-fachen Preis dafür bezahlt! 😈
Du wirst erleben, dass das auch diesmal so ist …😉

10.05.2015

• Weil Ungeziefer unser Haus befallen hat, habe ich mir allein deswegen meine 118 Euro locker wiedergeholt, indem ich für 4 Monate die Miete um 10 % kürzte. Macht 155 €.
  Die Kosten der Ungezieferbekämpfung hatte die STADT UND LAND zusätzlich!
  Lies es hier nach: Miet­minderung wegen Mäusebefall
  • Ich hatte zwar keine Sekunde eine Maus in meiner Wohnung, aber wenn die STADT UND LAND derart rigoros gegen ihre Mieter vorgeht, dann schlage ich zehnmal rigoroser zurück! 😈
• Nachbarn drei Stockwerke über mir haben in meiner Wohnung einen Wasserschaden verursacht, der umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich machte.
  • In der Vergangenheit hatte ich das dreimal klaglos hingenommen – diesmal machte ich aber »eine große Sache« daraus … 😈
  Ich konnte deshalb eine 100-prozentige Miet­minderung für 101 Tage geltend machen (vom Tag der Überschwemmung bis zum Ende der Sanierungsarbeiten), insgesamt 1.283,71 €. Das siehst du hier.
  Außerdem ersetzte mir die STADT UND LAND meine Reinigungskosten in Höhe von 30 €. Siehe hier.
  • Von meiner Hausratversicherung bekam ich übrigens wegen der »Unbewohnbarkeit meiner Wohnung« 620 €.
  Zudem konnte die Wohnung über mir nicht vermietet werden, weil ich während der Sanierungs­arbeiten in meiner Wohnung deren Bad benutzt habe. Macht einen Mietausfall von 1.160 €.
  Einzelheiten auf meiner Seite Schaum-Ergüsse
• Und dann sucht mich derzeit auch noch eine Käferplage heim. Dieses Ungeziefer zu bekämpfen, ist weitaus schwieriger als ein paar Mäuse auszurotten!
  Die Einzelheiten erfährst du hier: Miet­minderung wegen Käferbefall
• Dann gibts da noch das Problem der knarrenden Fußbodendielen in der Wohnung über mir, das ich bereits vor 4 Jahren thematisierte und seit dem vorsorglich die Mieten »unter Vorbehalt« zahle. 😈
  • Juli 2016: Ich habe die STADT UND LAND tatsächlich gezwungen, die Fußböden der Wohnung über mir »tischlermäßig instandzusetzen«, was sie weitere 1.341 € kostete. 😈
    Das siehst du hier.

Alles in allem kann ich sagen, dass die STADT UND LAND das knallharte Durchsetzen ihrer Miet­erhöhung nicht nur 10-fach, sondern 33-fach bezahlt hat!
Aber …
Ich vergesse nichts und verzeihe niemandem! 😈

Nach meinem Auszug 2017 ist die STADT UND LAND außerdem auf folgenden Kosten sitzengeblieben:

Damit hat sie den 136-fachen Preis für die Dummheit bezahlt, mich zu ihrem Feind zu machen! 😝