Lange habe ich den Baulärm von PHILIP MORRIS hingenommen. Nun nicht mehr! Ich habe meinem Vermieter, der STADT UND LAND, geschrieben:

18.09.2007 an STADT UND LAND

Wohnungs-Nr. …
Mängelanzeige und Mietminderung

Sehr geehrte Damen und Herren,

seit einigen Monaten fanden Bau- bzw. bauvorbereitende Maßnahmen bei der

Philip Morris GmbH, Neuköllnische Allee 80, 12057 Berlin,

statt, die auf der genau gegenüber meiner Wohnung liegenden anderen Straßenseite ein

4-geschossiges Bürogebäude

errichtet.

Dies habe ich bisher klaglos hingenommen, weil sie in ihrem Ausmaß noch erträglich waren oder nur sporadisch und nicht über einen längeren Zeitraum erfolgten.

Seit Anfang August werden diese Baumaßnahmen jedoch intensiv vorangetrieben, wobei die Philip Morris GmbH die angeblich behördlich genehmigten

Arbeitszeiten von Montag bis Sonnabend, in der Zeit von 7 Uhr bis 20 Uhr

komplett und konsequent ausnutzt.
Dies hat sie in Ihrer "Information für die Anwohner der Neuköllnischen Allee" vom 11.09.2007 selbst eingeräumt. Kopie dieses Schreibens anbei.

Nach eigener Aussage (siehe o.g. Schreiben der Philip Morris GmbH vom 11.09.2007) werden diese Bauarbeiten voraussichtlich bis Ende März 2008 andauern.

---

Blatt 2 zum Schreiben vom 18.09.2007 an die STADT UND LAND

Nach der Rechtsprechung kann bei übermäßigen Baulärm in der Nachbarschaft mit einer nicht nur unerheblichen Lärmbeeinträchtigung und damit verbundenen Beeinträchtigung des Wohnwertes die Miete gemindert werden.

Ebenfalls durch die Rechtsprechung gesichert ist, dass sich Mieter und Vermieter auf einen bestimmten Prozentsatz der Mietminderung einigen können.

Dies würde dem Mieter die Führung eines so genannten Lärmprotokolls und die Beschaffung anderer "Beweise" (Fotos, Unterschriftensammlungen) ersparen, wenn der Mangel unstreitig besteht.
Außerdem ist dies dem Mieter in solchen Fällen nicht zuzumuten, weil er dabei seinen gesamten Tagesablauf auf das Beweise-Sammeln ausrichten müsste und er deshalb an einer normalen Lebensführung gehindert wäre (was ggf. weitere Schadenersatzansprüche nach sich ziehen würde).

Ich weise darauf hin, dass Sie als Vermieter Ihrerseits gegenüber dem Verursacher des Mietmangels Schadenersatzansprüche in Höhe des durch die Mietminderung entstandenen Mietausfalls geltend machen können.

Bei der Philip Morris GmbH wird seit Anfang August mit schwerem Baugerät gearbeitet.
So kommen Planierraupen, Erdbohrer, Kräne, Kreissägen und Bagger zum Einsatz, die teilweise sogar nach den "üblichen Arbeitszeiten" herangeschafft werden.

Am 05.09.2007 wurde zum Beispiel gegen 21:30 Uhr mittels Tieflader eine schwere Baumaschine herbeigeschafft, die über mindestens eine Stunde die Neuköllnische Allee total blockierte und mit einem derartigen Lärm verbunden war, dass Anwohner die Polizei riefen, um diesen "Wahnsinn" zu stoppen (die Philip Morris GmbH hatte nach Auskunft der Polizei nicht mal die Genehmigung hierfür).

Immer wieder kommt es deshalb auch dazu, dass der tagsüber ohnehin rege Verkehr in der Neuköllnischen Allee über längere Zeit völlig zum Erliegen kommt, weil Baumaschinen oder Baumaterialien angeliefert werden, sodass sich teilweise der Verkehr über mehrere hundert Meter staut.

Ich mache hiermit meine Webseiten

http://www.hansi-im-web.de/briefe_baulaerm1.php
vom 14.09.2007, die sich mit dem o.a. Info-Schreiben der Philip Morris GmbH befasst
und
http://www.hansi-im-web.de/bilder_baulaerm1.php
vom 15.09.2007, die eine Bildfolge von 10 Fotos zu diesem Thema zeigt,

zum Gegenstand dieses Schreibens und bitte Sie, diese ggf. in Augenschein zu nehmen.

Bis zum Wegfall des Mangels (voraussichtlich bis Ende März 2008) mache ich eine

Mietminderung von 15 Prozent der Bruttomiete ab September 2007

geltend.

Weil die September-Miete bereits von meinem Konto abgebucht wurde, behalte ich den entsprechenden Betrag mit der Oktober-Miete ein.

Die Ihnen erteilte Einzugsermächtigung widerrufe ich mit sofortiger Wirkung.

---

Blatt 3 zum Schreiben vom 18.09.2007 an die STADT UND LAND

Sehr geehrte Damen und Herren, sollten Sie dem Grunde und der Höhe nach mit der Mietminderung einverstanden sein,

bitte ich um eine entsprechende Mitteilung bis zum 31. September 2007.

Anderenfalls werde ich im Wege der Beweissicherung alles Erforderliche tun.
Für diesen Fall weise ich Sie schon jetzt darauf hin, dass ich

Schadenersatz für alle in diesem Zusammenhang stehenden Kosten

geltend machen werde, den ich hiermit vorsorglich anmelde.

Mit freundlichem Gruß

Herrmann, Hans-Jürgen


Anlagen:
Schreiben der Philip Morris GmbH vom 11.09.2007
Unterschriften-Liste

Hinweis: Ich veröffentliche alle in diesem Zusammenhang stehenden Dokumente auf meiner Homepage: …

Original

ℹ️ Nach einem Urteil des BGH ist bei der Mietminderung
von der  BRUTTOmiete  auszugehen.

07.10.2007
Die STADT UND LAND hat mir geantwortet:

01.10.2007 von STADT UND LAND

Gewährung einer Mietminderung
Wohnungsnummer: …
Baulärm

Sehr geehrter Herr Herrmann,

in obiger Sache nehmen wir Bezug auf Ihr Schreiben vom 18.09.2007.
Am 26.09.2007 hatten wir ein informatives Gespräch mit der Bauleitung der Philip Morris GmbH. Diese bestätigten die erhöhten Lärmbelästigungen, besonders am 05.09.2007.
Wir werden Ihnen für den Zeitraum vom 01.09.2007 bis zum 30.09.2007 eine Minderung zusprechen.
Für den weiteren Zeitraum, wie von Ihnen gefordert, wird jeweils am Ende des laufenden Monats entschieden, da das Lärmaufkommen unterschiedlich sein wird.
Der Minderungsbetrag wird ausgehend von der Bruttowarmmiete berechnet und beträgt für den

Monat September 2007 44,48 €

Mit der Philip Morris GmbH wurde vereinbart, dass erhöhte Geräuschbelästigungen durch Baufahrzeuge vermieden werden sollten. Dies wurde uns zugesagt. Die verantwortlichen Bauleiter haben bereits alle Bauunternehmen dahingehend unterrichtet.

[…]

Mit freundlichen Grüßen

Original

Die 15-prozentige Mietminderung wurde allen Mietern gewährt, die sich meinem Schreiben angeschlossen hatten. Siehe diese Unterschriften-Liste
Dieser Mieterin z.B. 86,50 €.

Nachtrag
Insgesamt haben die 19 Mieter, die sich meinem Schreiben durch ihre Unterschrift angeschlossen hatten, Mietminderungen zwischen 260 € (wie ich) und 513 € (wie die hier erwähnte Mieterin) erhalten.
BEDANKT hat sich kein einziger dafür. Darum habe ich spätere Miet­minderungen nur noch für mich selbst geltend gemacht. Zum Beispiel in diesem Fall.

26.10.2007
Die STADT UND LAND hat mir mitgeteilt, dass sie auch für Oktober die 15%ige Mietminderung gewährt.

24.10.2007 von STADT UND LAND

Gewährung einer Mietminderung wegen Baulärm
Wohnungsnummer: …

Sehr geehrter Herr Herrmann,

in obiger Sache nehmen wir Bezug auf unser Schreiben vom 01.10.2007.

Für folgende Beeinträchtigungen (erhebliche Bauarbeiten auf dem Gelände von Philip Morris) gewähren wir für den Monat Oktober 2007 eine Mietminderung.

Der Minderungsbetrag wurde ausgehend von der Bruttomiete berechnet:

Minderungsbetrag: 44,48 € pro Monat

[…]

Mit freundlichen Grüßen

Original

Das ist natürlich Nonsens, denn die Miete ist am ANFANG des Monats fällig. Also behalte ich sie auch am MonatsANFANG ein, ob das nun im Nachhinein vom Vermieter abgesegnet wird oder nicht.
Immerhin finden die Bauarbeiten vor MEINEM Fenster statt, und niemand kann besser als ICH beurteilen, ob und wie lange die Mietminderung gerechtfertigt ist!

02.01.2008
Auch für November wurde mir die 15-prozentige Mietminderung gewährt.

26.11.2007 von STADT UND LAND

Gewährung einer Mietminderung wegen Baulärm
Wohnungsnummer: …

Sehr geehrter Herr Herrmann,

in obiger Sache nehmen wir Bezug auf unser Schreiben vom 01.10.2007.

Für folgende Beeinträchtigungen (erhebliche Bauarbeiten auf dem Gelände von Philip Morris) gewähren wir für den Monat November 2007 eine Mietminderung.

Der Minderungsbetrag wurde ausgehend von der Bruttomiete berechnet:

Minderungsbetrag: 44,48 € pro Monat

[…]

Mit freundlichen Grüßen

Original

Für Dezember allerdings nur noch 10 Prozent, weil der Lärm nicht mehr so extrem ist.

20.12.2007 von STADT UND LAND

Gewährung einer Mietminderung wegen Baulärm
Wohnungsnummer: …

Sehr geehrter Herr Herrmann,

in obiger Sache nehmen wir Bezug auf unser Schreiben vom 01.10.2007.

Für folgende Beeinträchtigungen (Bauarbeiten auf dem Gelände von Philip Morris) gewähren wir für den Monat Dezember 2007 eine Mietminderung.

Da die Lärmbelästigungen nicht mehr in dem in dem extremen Umfang vorhanden sind, wie in den Vormonaten, gewähren wir eine Minderung von 10%.

Der Minderungsbetrag wurde ausgehend von der Bruttomiete berechnet:

Minderungsbetrag: 29,65 € pro Monat

[…]

Mit freundlichen Grüßen

Original

Mit der reduzierten Mietminderung von 10 Prozent bin ich einverstanden und habe das denen heute per eMail mitgeteilt. Allerdings auch einen weiteren Mangel.

02.01.2008, 13:42 Uhr, eMail an STADT UND LAND

Sehr geehrte Frau N…,

zunächst einmal wünsche ich Ihnen, Ihren Kolleginnen und Kollegen ein gesundes neues Jahr!
---------------

• Mit der Mietminderung für Dezember 2007 in reduzierter Höhe von 10 Prozent bin ich einverstanden.
  
  Wenn Sie mir am 20.12.2007 dies nicht geschrieben hätten, dann hätte ich Ihnen das selbst vorgeschlagen.
  [Anmerkung: Unwichtigen Text habe ich hier weggelassen, er ist aber im Original zu sehen.]
  
  
• Leider ist ein weiterer Mangel aufgetreten, der Ihrerseits aber einfach zu beheben sein wird:
• Seit einiger Zeit muss man extrem viel Warmwasser ablaufen lassen, bis es die erforderliche‌/‌vorgeschriebene Temperatur hat.
• Nach der Ifd. Rechtsprechung dürfte das nicht mehr als 1 Liter sein, weil das sonst einenMangel der Mietsache darstellt.
  Momentan sieht es aber so aus, dass ich frühs um 7 Uhr ebenso wie mittags um 12 Uhr oder nachts um 22 Uhr einen Wasservorlauf von (gemessenen!) 15 Litern habe, bevor das Wasser heiß wird. Das ist umso ärgerlicher, wenn ich zum eigentlichen Gebrauch (z.B. Zähne putzen, die Trinkschüssel meines Hundes auswaschen u.ä.) viel weniger als diese 15 Liter Wasser benötige.
• Ich denke, dass nur die Pumpe der Ringzirkulationsleitung ausgefallen ist und die sich einfach wieder in Betrieb nehmen lässt.
• Sollte dem nicht so sein, und dieser Mangel länger als eine Woche fortbestehen,

  melde ich vorsorglich bis zum Wegfall des Mangels
  
  Mietminderung
  
  in Höhe eines von der lfd. Rechtsprechung gefestigten Prozentsatzes an, den ich Ihnen dann mit gesondertem Schreiben mitteilen werde.

  Weiterhin melde ich vorsorglich
  
  Schadenersatz
  
  in Höhe der zu unrecht bezahlten Warmwasserkosten an.

  
  

  Im Übrigen erfolgen sämtliche künftige
  
  Mietzahlungen unter Vorbehalt.

Mit freundlichem Gruß

Original

Die STADT UND LAND reagierte sofort darauf und beseitigte diesen Mangel.

08.01.2008 eMail von STADT UND LAND

Sehr geehrter Herr Herrmann,

wir möchten uns für die freundlichen Wünsche für das Jahr 2008 bedanken.
Leider war ich bis zum 08.01.2008 im Urlaub, sodass der von Ihnen aufgeführte Mangel erst heute bearbeitet werden kann.
Unser Mitarbeiter Herr Sp. war bereits bei Ihnen vor Ort zur Überprüfung.
Die Firma Osche wird sich noch heute mit Ihnen in Verbindung setzen und die Warmwasserstränge überprüfen sowie gegebenenfalls eine Mängelbeseitigung vornehmen.

Wir hoffen Ihnen geholfen zu haben
Und verbleiben

mit freundlichen Grüßen

Original

Ich bedankte mich artig dafür, und verzichtete auf weitere Mietminderung wegen des Baulärms.

15.01.2008 eMail an STADT UND LAND

Sehr geehrte Frau N…,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Und recht herzlichen Dank für Ihre sehr schnelle Hilfe betreffs der Warmwasserversorgung.

Ich war angenehm überrascht, dass dieser Mangel so schnell behoben wurde. :)

Betreffs der Mietminderung wegen des Baulärms bei Philip Morris

verzichte ich auf eine weitere Mietminderung

ab Januar 2008.

Bitte ziehen Sie ab Februar wieder die Miete von meinem Ihnen bekannten Girokonto ein.

Mit freundlichem Gruß

Original

Damit ist diese Angelegenheit für mich erledigt – und zwangsläufig auch für alle Mieter, die sich mir angeschlossen hatten.

04.05.2008
Die Angelegenheit ist doch noch nicht erledigt. Der Terror geht weiter …